近期，广州和深圳楼市数据再次成为市场关注的焦点。作为一线城市，广深历来被视为全国楼市行情的风向标。看了数据，有人说今年的“银十”比“金九”含金量高。但是两个月挺起来的这股气，能否一直延续到年底或明年，却没有人能下定论。

不可否认，越走近年关，楼市就越像是来到一个关键点。压力最大的当然是处在供给端的房企高管，绝大多数高管的奖金收入都是与业绩挂钩的，年底完不成任务，到嘴的肉就会飞走。所以，刚卷完“金九银十”，各大企业又得卷年终冲刺了。

但楼市早已不是开发商起主导作用的卖方市场了，市场的主引擎转向了需求侧。高管们混得好不好，最终得买房的人说了算。最近，经历过行业黄金期的读者经常问笔者一个问题：“房价还会涨回去吗？”而刚需群体问的问题刚好相反：“房价还会继续跌吗？”带着不同利益诉求，看问题的角度就很不一样。如果解决不了这些疑问，他们就算看房看了一百遍，也不会下定。

说来说去，信心还是最重要 。这是市场止跌回稳的前提基础。不管存量还是增量政策，实际都在围绕提信心这个核心点来做。

保利一楼盘销售现场。资料图片

广深楼市火热背后的有两点“发现”

11月的第一周，有关今年“金九银十”的完整数据陆陆续续出来了。笔者和许多行业专家一样，眼睛都钻进各机构、各单位发布的成绩单，其中有两点“发现”是值得所有人关注的。

第一个发现是，全国楼市止跌回稳有希望了。住建部的报表是这样说的：10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。从环比数据看，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，二手房网签成交量环比增长4.5%。10月份百强房企销售额在单月同比连续19个月下降后，首次转为正增长。 不过，哪怕成绩如此喜人，聪明的人却不会把话说太满，只敢说看到了一些“积极势头”，毕竟前10月百强房企拿地的数据还是降的，尤其是民企的投资信心还在重建。

具体到广深两座一线城市的数据，涨势比全国还要好。广州市住房和城乡建设局发布的数据显示，10月广州全市一手住宅网签10418套、111.47万平方米，二手住宅网签13188套、125.8万平方米，一二手住宅网签超2.36万套，创下年内新高。值得一提的是，一手签约量和签约面积环比均增长了约100%，二手则接近三成。

深圳方面，据深圳市房地产中介协会等有关机构披露，今年10月，深圳二手房录得（以二手房买卖合同发起时间为节点）8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创45个月以来新高；全市新建商品住宅网签认购12361套（125.37万平方米），环比增长404.7%，同比增长307.8%。为此，有同行用“钻十”的夸张词汇来形容广深楼市的“火爆景象”。

第二个发现 ，在回暖的数据背后，我们看到广深两地楼市行情分化的走势仍在加剧，不同区域、板块和项目冷热不均的现象似乎越来越常态化了。虽然说“大河有水小河满”，局部行情要靠整体的政策行情来打底。但是，在同样的利好前提下，哪怕是同一个城市的项目，又或是同一赛道的企业和产品，都会有不同的表现。譬如，从深圳一手住宅签约数据，我们可以看到，10月卖的套数最多的是宝安、龙岗、光明、龙华，而罗湖、福田、盐田、南山、大鹏、坪山这些区域就比较弱，彼此的落差甚至在7—10倍。在环比增幅方面，也是宝安、龙岗、光明、龙华领头，全都是一倍多以上，光明甚至两倍多。二手房过户方面，中心城区的表现好一点，但区域和板块间的分化依然明显，少的几十套，多的一千多。再譬如，广州10月二手房过户最多的是番禺、海珠、增城、天河、越秀，白云、花都、荔湾次之，黄埔、南沙、从化则相对较弱；当然从涨幅来看，南沙、黄埔居前，越秀、天河、增城次之，但因为彼此基数不同，不好比较。与八、九月份不同的是，十月广州二手房成交更加集中在90平方米以内的“小户型”，超过了市场总成交的一半，若加上90-120平方米的面积区间，占比则超过了八成，可见整个市场仍然是刚需在主导。

这也是为什么我们看到，10月广州新盘网签TOP10里边，清一色来自黄埔、荔湾、增城、番禺、白云等平均售价相对适中或较低的区域。譬如，排前面的万科黄埔新城、金茂万科都会四季、万科理想花地·朗庭和亚运城等，都是大家熟悉的大盘和刚需盘。保利是广州的营销大户，其进入销量前十的楼盘均来自增城、黄埔、白云，如保利水木芳华、保利云境、中央公馆等。

综合上述两点“发现”，我们基本上可以得出这样一个认知和判断，当前楼市虽然呈现出止跌回稳的积极势头，但是，在国家和地方政策的正确引导下，以开发商和置业群体为代表的各方市场参与主体，均已回归到对“居住价值认知”的理性，住宅类商品房要回到快速发展期那种“火爆”状态，似乎已不太可能。经历过前几年楼市深度调整，社会各界越来越清晰地认识到，一个平稳健康发展的房地产市场符合所有人的利益，不正常的“火爆”不仅让置业者迷失自己，同时也会给市场埋下不可预测的风险和隐患，因而，下一步，在促进市场止跌回稳的同时，更重要的是防止市场大起大落，只有把楼市维持在平稳的轨道上，才能越走越远。

万科黄埔新城销售现场。资料图片

分化是楼市繁荣和活力的表现

他指出，当美国和欧洲的市场表现疲软，而中国似乎即将走强时，往往是黄金和白银的最佳牛市时机。

事实上，由于上周末以色列的袭击规模较小，令一些市场人士猜测紧张局势可能不会明显升级，金价今日开盘大幅跳空低开。金价上周收盘上涨约1%。

说到底，我们要正确看待当前楼市的分化现象。首先，要认识到分化，其实是市场繁荣发展的一种正常表现，产业发展越健康，生态就越多元化。反之，如果整个房地产市场的企业、产品、服务越来越同化，就说明我们的选择空间和机会越来越小，而企业在互相打压的恶性竞争中生存亦会越来越艰难。其次，分化也是活力的表现。在楼市中，不同城市、不同区域、不同楼盘之间的销售情况存在显著差异，这表明市场在不断变化和调整。例如，某些区域市场活跃，某些区域相对低迷，这种明显的差异说明市场在根据不同地区的经济状况、人口流动和供求关系变化进行调整，从而显示出市场的活力。最后，分化也反映了政策调整的效果。这一轮行情，广州的表现在全国四座一线城市中一马当先，其10月网签的一手房比北京和上海加起来还多。这说明广州在国家有关部门支持下积极发挥政策工具箱作用，对促进市场止跌回稳起到了明显的作用，从而导致市场分化，吸引了更多的购房者，使得本地房地产市场表现得相对活跃。

当然，正确认识市场分化现象的同时，我们也要警惕市场风险。虽然当前楼市整体呈现出回暖态势，但仍存在一些潜在的市场风险。例如，部分区域库存量较大，去化周期较长；部分开发商资金链紧张，存在项目烂尾的风险；部分购房者盲目跟风入市，存在投资风险。因此，我们需要保持警惕，密切关注市场动态，以便及时应对可能出现的风险。

总之，当前楼市分化行情既为市场带来了机遇，也带来了挑战。我们应该保持理性的态度，正确看待政策效应、关注市场需求的差异、警惕市场风险，以便更好地把握市场走向。同时，政府和相关部门也应继续加强市场监管和调控力度，促进房地产市场平稳健康发展。

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